【研究报告内容摘要】

百强房企销售保持强劲。根据克而瑞数据，百强房企1-2月销售全口径总额同比增长105% 至18,533亿元，权益销售总额同比增长96.7% 至13,283亿元。首两个月的销售数据同比大幅提升，主要因为去年同期因卫生事件受带来的低基数效应。撇除卫生事件，百强房企2021年首两月销售对应2019年同期销售之增幅为57.8%，销售势头维持2020下半年的强势。累计全口径销售增长较快的港股房企有建发（1908.HK）、绿城（3900.HK）、弘阳（1996.HK）、龙光（3380.HK）、越秀（123.HK）、雅居乐（3383.HK）、宝龙（1238.HK）等，同比增长超过200%。

高低线城市分化加剧。百强全口径销售面积同比增长78.7% 至1.24亿平米，对应的销售均价同比上升14.9%至每平米14,901元。销售均价的上升主要来自销售结构的改变，30大城市总成交面积首两月同比增长111%，其中一线城市同比增长177%。我们认为部分原因是得益于一、二线城市春节购房热情升温，而在「就地过年」的政策下，三、四线城市返乡置业客群有所减少。在资金回笼的压力下，加上银行限贷，低线城市销情压力在短期仍受考验。

「管理红利」年代。市场有传全国22城市包括四大一线城市、及其他热点二、三线城市如南京、苏州、杭州、厦门等，一年只能出让三次宅地，房地产调控长效机制伸向土地供应。我们认为，有关政策考验到房企内部资源调配的能力，而集中供地同时亦会带来集体推盘的情况，房企的销售推盘能力亦会受考验。加上早前推出融资新规及银行房贷限制的政策下，房地产行业正由「杠杆红利」年代走进「管理红利」年代。我们仍然看好融资资质较好、土储较佳、管理效率较住的龙头房企，如华润（1109.HK）、龙湖（960.HK）等。

「房住不炒」仍是主调。虽然首两月销情不错，但调控仍然从紧，假若楼市热度继续升温，调控措施将再收紧。小房企在融资、现金流、土储获得等方面受到较大压力，行业将进一步加速整合。规模房企拥有融资优势，有效在竞争剧烈环境中争取到较佳资产。此外、拥有并购能力、旧改资源的房企如奥园（3883.HK）、龙光（3380.HK）、佳兆业（1638.HK）等，在土储获取上较多元化，亦有比较优势。此外，随着业绩期临近，房企们将宣派股息，在高收益率效应下，内房行业亦逐步修复。可关注只派末期息的房企，如奥园（3883.HK）、建发国际（1908.HK）等。

风险提示：i) 经济下行对销售压力；ii）调控政策持续；iii）房贷融资收紧