【研究报告内容摘要】

1月市场销售在低基数下表现强劲。从我们跟踪的重点城市高频数据来看，37城2021年1月新房销量同比增速为64.2%，1月市场销量表现强劲主要系去年在疫情的影响下基数较低，叠加房企仍保持一个高的推盘量，市场供需仍较旺。我们认为在房地产贷款集中度管理制度下，银行按揭贷款额紧张使购房需求承压，叠加部分热点城市的政策调控，未来销售或受到压力。但考虑到去年一季度基数较低，21年销售增速大概率前高后低。分一二三线城市来看，1月单月一、二、三线成交量同比分别为115.6%/49.7%/53.3%，一线销售较去年同期翻倍，

二、三线也实现了高增长。部分热点城市近日出台了调控政策来抑制房价的非理性上涨，未来一、二线房地产市场大概率平稳发展，三四线城市的市场由于就地过年的政策鼓励下，返乡置业或将受到一定影响。

去化周期处于下行通道，一线城市去化效果最佳。截至2021年1月，从我们重点跟踪的15城的去化周期为9.8个月，较上月减少0.2个月，在持续的高销售下，去化周期处于下行通道。分线来看，一二三线城市去化周期分别为6.1、9.4、16.2个月，分别较上月-0.7、+0.4、-0.1个月，一、三线城市的去化周期自20年下半年起一直处于下行通道，二线城市则微幅上升。

2020年业绩预告：成长类房企业绩预计高增长。截至2021年2月4日，共有65家地产公司披露业绩快报或者业绩预告。其中，业绩预增的公司有22家，包括金科股份、阳光城、南山控股、张江高科、阳光股份、中南建设、鲁商发展、滨江集团、招商积余、特发服务、阳光城、保利地产等，主流房企业绩增长稳定，其中中南建设、滨江集团、阳光城预计实现30%以上的高增长。

LPR连续9期持平，估值处于历史低位。1月20日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续9期持平。12月我国首套房贷利率为5.22%，较上月下降1BP。截至2021年2月4日，房地产行业PE(TTM)为7.5X，低于1年移动均值8.6X，低于3年移动均值9.8X，房地产行业PB（整体法）为1.1X，市盈率和市净率仍处于10以来的底部区域，未来修复空间较大。

投资建议：当前行业估值处于历史低位，公募基金配置比例持续走低，房地产长效机制逐步成形，从居民端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块价值重估。预计2021年政策面保持稳定，供给侧改革不断深化，利好注重内部运营与具备融资优势、财务稳健的企业。我们看好当前住宅开发行业、物业管理行业以及经纪服务行业三个细分领域头部企业投资机会。建议关注低估值、高股息的优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、金地集团；销售提速、弹性较大的优质成长型个股：阳光城、金科股份、中南建设；A股物业行业龙头公司招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。

风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。

阅读附件全文请下载：中国银河--房地产行业1月行业动态报告：1月销售表现强劲，关注房企未来业绩表现 (责任编辑：admin)