【研究报告内容摘要】

业绩持续提升，未结资源充足。公司 2020年实现营收 2430.9亿元，同比增长 3%，归母净利润 289.5亿元，同比增长 3.5%。利润增速略高于营收主要因前期合作项目逐步结转，期内投资收益 61.4亿元，同比大幅增长65.9%。期内毛利率 32.6%，同比降 2.4个百分点。期末合同负债同比增11.5%至 3656.3亿元，为近一年营收 1.5倍，奠定后续业绩增长基础。

销售稳步增长，深耕成效显著。公司 2020年实现销售金额 5028.5亿元，同比增长 8.9%；销售面积 3409.2万平米，同比增长 9.2%；销售均价 14750元/平米，同比微降 0.3%。其中一二线城市销售贡献 74%、珠三角及长三角销售贡献 52%。2020年公司在 16城排名市场第一，39城排名市场前三，深耕效果显著。2020年新开工 4630万平米、竣工 3986万平米，同比下降 7.1%、增长 34.1%。2021年计划新开工 4900万平米，同比增长5.8%，计划竣工面积 4000万平米，同比增长 0.4%。

拿地态度积极，储备量足质优。期内公司新拓展项目 146个，新增建面3186万平，同比增长 19%，总地价 2353亿元，同比增长 51%；拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为 93.5%、46.8%，较 2019年升 7.6个、13.1个百分点。2020年平均楼面价 7388元/平米，同比增长 27.3%，为同期销售均价的 50.1%，较 2019年升 10.9个百分点。区域选择上，公司坚持深耕“中心城市+城市群”，全年 38个核心城市拓展金额占比 83%。

期末在手资源 1.7亿平米（38个核心城市占比 65%），其中待开发面积7747万平米，可满足公司 2-3年开发需求。

融资成本下行，三条红线“绿档”达标。公司不断强化现金管理能力，期内实现销售回笼 4706亿元，回笼率 93.6%。期末有息负债综合融资成本 4.77%，同比降 18BP，继续保持业内领先优势。期末剔除预收款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为 68.7%、56.6%、1.82倍，符合“三道红线”绿档标准。

多元化持续推进，两翼业务规模扩大。保利物业规模再上新台阶，期末在管面积 3.8亿平米、合同面积 5.67亿平米，处行业领先水平。保利商业期末已开业大型购物中心 26个，开业面积 178万平方米。保利酒管积极拓展自主品牌输出、特许经营等多种发展模式，形成四大自有品牌系列，并与洲际、万豪等国际品牌建立深度合作关系，期末已开业酒店 18个，客房数 4517间。销售代理业务覆盖全国 200多个城市，不动产基金累计管理规模逾 1400亿元。

投资建议：维持此前预测，公司存在股权激励行权，按最新股本计算，预计公司 2021-2023年 EPS分别为 2.72元、3.04元、3.32元，当前股价对应 PE 分别为 5.4倍、4.8倍、4.4倍。公司激励制度不断完善、融资优势延续、多元业务持续推进，短期拿地强度提升为销售结转提供支持，中长期“三稳”导向下行业由粗放型发展向精细化运营转变，公司作为行业龙头有望充分受益集中度提升，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：1）基于需求提前释放、热点城市调控加码，若后续楼市再现调整，需求释放低于预期，未来存在公司以价换量提升需求，带来减值风险；2）若后续行业金融监管力度超出预期，将对公司规模发展产生负面影响，导致业绩表现不及预期风险；3）新冠疫情影响下三四线城市春节返乡置业缺失，叠加供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，对应区域楼市面临调整风险，进而影响公司三四线项目销售。